財富的本質
「財富不會憑空增加,一方財富的增加必使另一方財富減少。」 內容重點 1. 說明房地產價值是由負債所創造的! 2. 股票價值的形成原因與何者獲利最大! 3. 造成通貨膨脹的最主要因素! 4. 造成通貨緊縮的原因! 5. 為何不論先進國家或落後國家,其一般民眾生活都很困苦!


如果人類不需要仰賴土地而生存,房地產不會如此上漲。



(3/4債務世界 部份內文)

都市的房價高、地價高、物價高、生活費用高,為何還那麼多人源源不絕的從農村湧入都市中,答案只有一個:為了生存,只有都市才能夠提供足夠的工作,為了找工作養活自己,農村民眾只好捨棄自己從小生長的地方,到都市裏謀生。在都市中生活,除了三餐之外,居住也是人類不可或許的一部份。由於都市空間的局限性,使居住空間的供給成為限制,再加上少數人持有大量的都市土地,使都市的居住空間更加稀少。在供給有限的情況下,房地產價格的飆漲就成為必然發生的一件事。


從過去到現在,房屋價格似乎一直持續不斷的上漲,尤其是都市土地更是一波三漲,往往經過一段時間冷卻後,房屋價格又會開始扶搖直上。雖說房價會因貨幣貶值而跟著物價水準上漲,但房屋價格的漲幅卻經常遠遠超過物價上漲的幅度。因此,除了貨幣貶值的因素會造成房價上漲外,尚有其他的因素影響房價持續上漲。


其中之一,自然是房屋所有權的集中化現象,有錢的企業與有錢的人,透過不斷房屋交易的過程,慢慢聚積不少財富。而這些持有大量房地產的企業或個人,房地產價值往往佔其財富的組成的一大部份,有錢人擁有數間或數十間房屋比比皆是。然而,這些有錢人卻寧可繳交大量的房屋稅,也不願輕易將房屋釋出給一般民眾購買。因為這些有錢人在房價低迷時,可以將房屋出租給一般民眾坐收租金,且其避稅管道與途徑多,使其可以免除大部份的稅捐,這也就成為他們不擔心房價下跌的主要原因。


另一項因素則是必要性的需求,為何房價總是能一漲再漲,其中關鍵因素就是土地資源有限。在都市的狹小區域中,總是聚集大量人口,這些人口都是為了謀求工作機會而來,也只有都市才能夠提供大量多元的工作機會,滿足這些人的工作需求。在人口大量湧入下,住居問題自然成為最令人頭痛的一個問題。


大量的人口自然帶來大量的居住需求,以都市人口密集的東京、上海、台北來看,其房屋價格都遠超過鄉下的農村價格。根據調查,全球15個國家主要都市的房價,英國倫敦以每坪新台幣300多萬元,登上最高房價的寶座,亞洲地區國家則由南韓的首爾奪冠,平均每坪新台幣125萬元。


其他如台北市、巴黎、東京及新加坡等人口密集的城市,其住宅的空間普遍狹小。大量房屋需求提供房價穩定上漲的基礎,每個居住於都市的一般市民,其人生最大的心願多半是擁有一間自己的房屋,不用再忍受租屋搬家之苦。


以台北為例,租屋者如果是普通受薪階級的話,其每月需負擔的租金平均要佔月收入的1/4以上,更甚者是1/3,多數的薪水都已繳付租金,剩下可支配的生活費用便少得可憐。既然都市生活壓力這麼大,那麼為何這些都市人口不會想離開都市?這個誘因來自工作機會,都市的工作機會遠大於一般城市,工作機會越多且工作內容越多元的都市,其都市人口密度越高。以台灣為例,高雄雖是台灣僅次於台北的第二大都市,但其人口卻僅有台北的1/2,其中最主要的原因就是台北工作的機會相較高雄多。


都市房屋的集中化,使房屋供給數量持續減少,且在都市的無屋人口對房屋的需求有增無減的情況下,房屋在多數時間皆呈供不應求的情況。在這種情況下,都市房價自是易漲難跌,縱使短期內賣不出去,屋主也可以將房屋租貸給他人,以收取租金。


在沒有賺到房屋價差的情況下,屋主仍可以收取租金彌補利息損失,使得房屋持有者永遠可以不用擔心,因房價下跌而無法出售時的窘境。如此一來,在房屋跌價時,這些房屋持有者自然沒有理由將房屋出售換取現金。富有者不會因房屋跌價而急著將房屋售出,反而會趁房屋跌價逢低買進;再加上過去想買屋的租屋者自然也想趁房屋跌價時買進,這也是造成為何房價總是下跌的慢,上漲的快的原因。



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財富的本質:財富來自於生產,商品數量決定貨幣的價值!原3/4債務世界

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  • 想買殼的人
  • 版主您好:
    若以目前全球通貨緊縮、許多企業和員工不易生存、M型人口增加、銀行房貸限制變多、房價居高不下的情況來看,請問應該什麼時候比較適合買房子呢?謝謝您。
  • 房屋售價內含太多額外的價值,目前正是這些過多的負擔引爆的時刻,等銀行大量倒閉後再說吧!有很多人都付不出房貸,緊接著就是法拍潮,至於時機的話,就是等薪資有所回升時!

    jamesz 於 2009/02/14 15:47 回覆

  • humble
  • 可是要台灣的不良銀行倒閉,好像只有到整併的程度(金改),很少看見有銀行倒閉的情形發生。
  • 問題沒發生,並不代表問題已經消失,台灣的做法只是將問題給掩蓋起來而已,本來一家可能倒的銀行,被另一家體質較佳的給整併,問題並沒有解決,只是這樣兩家合起就就仍可以支撐下去。
    不過相對的,另一家體質較佳的銀行也會因整併而變差。

    就像是美國銀行併了美林,到最後變成連美國銀行也成為紓困的對象~

    jamesz 於 2009/02/14 20:09 回覆

  • humble
  • 喔,食物鏈中深海大魚最後受毒化的最厲害。雪球越滾越大。這樣看來得繼續等目前銀行、建商、仲介聯手提高整體賣價無人購買下跌再買,不然就得等待並考慮買法拍屋了。謝謝。
  • 不會,毒蘋果還是暫時別碰的好^^

    jamesz 於 2009/02/14 22:11 回覆

  • houseless
  • 向新加坡看齊

    台灣地小人多,普通收入的老百姓想要有一間避風雨的住所已經是奢望。看著房屋仲介公司愈開愈多,很多地方已經超過7-eleven的數量。
    仲介公司如何炒作房屋土地價格?方法很簡單,例如在"甲區"(例:目前價格:25萬/坪)有多個個案會將其中較不可能售出的個案鼓勵屋主提高售價(例:設定價格:34萬/坪),要購買房屋的人看到這個價格當然不會買,但心想"甲區"漲了不少;之後房屋仲介公司將其他個案調低(例:價格:30萬/坪),這個價格對小市民而言每坪少了4萬,此時不買待何時?甲區價格就如此被炒起來;有土地的建設公司及財團也是使用此一方式炒房屋,有些媒體與房屋仲介公司有密切合作關係,甚至本身就在炒房,配合財團、房屋仲介公司作消息,打擊抹黑抑制房價的政策。
    選舉時不論藍綠都高呼愛台灣、顧台灣;在我認為誰能使用新加坡的房屋土地政策,我們就支持誰;要不然我們就選新加坡政府管理台灣50年。如此說法一點也不過份,一般老百姓合法工作不可能買房子,有些人手中握有一堆房子,享受低利貸款,以合法工作者繳的稅金幫助這些人炒更多土地房屋。(放棄版權)

    回應
  • 台灣政府的放任態度,讓這些愛炒地皮的財團們為所欲為,一般人早就無法承受房價之重,政府還視若無睹,令人匪疑所思~

    jamesz 於 2010/06/18 21:33 回覆

  • houseless
  • 台灣必須立法禁止以土地房屋作為投資工具

    台灣地小人口多,我們的後代更多。

    房價高是大問題,沒有理由讓少數人握有一大筆土地房屋,同時讓房價亂漲。

    藍綠愛台灣那些人,在握有政權後從來不考慮這種傷害多數老百姓的土地房屋政策。

    我生於此,長於此;為何不能像新加坡老百姓可以簡單擁有自己的房屋?

    請問藍綠,你要老百姓投票給你,但你知道我們的痛苦嗎?

    不管藍綠,請你上圖書館看蔣經國的土地房屋政策,看他如何了解老百姓

    今天的你真的愛台灣嗎?





    ==========================================================================

    土地房屋是每個老百姓的生存權之一

    台灣地小,必須立法禁止以土地房屋作為投資工具
  • 其實我們現在早已在負擔房價高漲的費用,現在台灣物價比過去高那麼多,就是房價高漲的體現,而這些錢都被誰賺走,相信大家心裏都有底~

    jamesz 於 2010/10/02 08:31 回覆

  • csc
  • 期待jamesz做個關於房價的主題分析.謝謝~
  • 感謝您經常來訪~

    jamesz 於 2010/10/02 22:56 回覆

  • csc

  • 房市萎縮 愛爾蘭滿街空屋
    民視 更新日期:"2010/10/01 07:01"

    愛爾蘭曾是歐洲經濟的一條小龍,歐洲的主權債信危機爆發以來,愛爾蘭的景氣每下愈況,而泡沬經濟的罪魁禍首房屋市場,更是急速萎縮,現在,愛爾蘭街頭到處都是空屋。往日繁華景象不再,有些地區無人入住、猶如鬼城。

    10年前,愛爾蘭的經濟正處於一片前途看好的榮景時,建商大興土木、銀行又亳無限制地大肆放款,等到房市泡沫被戳破,留下的是高築的債台,和一棟又一棟蓋了一半、或賣不出去的空屋,看在人們眼裡,這些沒人住的房子和社區,就好像鬼城。

    根據統計,愛爾蘭平均10棟房屋裡,已經有超過五棟蓋了一半、或根本賣不出去,就連人口和商業匯集的都柏林,都逃不了這樣的命運,在歐洲主權債信危機中,和愛爾蘭有如難兄難弟的西班牙房市,也陷入了鬼城的慘況,馬德里以南、大約半小時車程的這處郊區,大片看似新興住宅的一片社區,裡面空空如也。

    建商眼看房子賣不出去,索性聯外道路也不做好、水電也不接了,最後,留下的是這片陰森森的房屋空殼,交易清淡,加上空屋率高,使得愛爾蘭和西班牙的房市更加陷入惡性循環,越來越疲軟,問題是,西班牙和愛爾蘭的經濟完全沒有好轉跡象。

    兩國的主權債信評級,這個月又被信評機構穆迪,再度調降。看來房市要起死回生,又不知道要等到何年何月。(民視新聞翁如玫綜合報導)




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    不知台灣是否有此發生上述悲哀情況的可能?
  • 房地產就算再有價值,房屋蓋的數量遠超過需求時,就非常容易受到景氣衰退的影響,而陷入困境。

    西班牙和愛爾蘭是過度槓桿和舉債,西班牙的經濟成長是假象,一半以上是靠房地產貢獻出來的,房地產只是一種供給人正常生活的工具,不合理的供給終究也會成為泡沫。

    台灣還沒像西班牙或愛爾蘭那樣離譜,外債總數相對這二國來說,也算是還好,所以目前尚無像這二個國家一樣,出現那樣的危機!

    這二個國家想要起死回生,恐怕很難,一個是拼命舉外債來蓋房子,另一個是拼命舉外債來發展金融,過度的槓桿都在景氣衰退時出現嚴重的後果。

    jamesz 於 2010/10/02 23:12 回覆

  • june
  • 台灣的GDP也是靠房地產貢獻良多 不會像他們 ? 今年推案量創十年新高 看看房價走到這裡 能不能有十年新高的大量買盤來推升他繼續往上衝一倍 我想腰斬可能還比較有機會吧
  • 許多經濟理論的謬誤是只會統計數字,卻不去理解這種統計的內涵與成因。

    如果今日買房的都是投資客,那麼房價就有崩盤的機會,但若買房的都是一般不缺錢的地主或大老闆,就算他不賣不租對他也是無影響,供給有限的情形下,崩跌的機會就很小。

    jamesz 於 2013/08/09 03:09 回覆

  • joke
  • 老年化是房价最大殺手
  • 因為少子化的關係,社會平均年齡偏向老年化。房價越炒越高,難不成將來都要賣給觀光客?

    jamesz 於 2015/01/02 18:38 回覆

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