財富的本質
「財富不會憑空增加,一方財富的增加必使另一方財富減少。」 內容重點 1. 說明房地產價值是由負債所創造的! 2. 股票價值的形成原因與何者獲利最大! 3. 造成通貨膨脹的最主要因素! 4. 造成通貨緊縮的原因! 5. 為何不論先進國家或落後國家,其一般民眾生活都很困苦!

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過去幾年,政府不斷推出優惠房貸,鼓勵民眾用貸款買屋,就好像政府保證買房一定賺的感覺。然而,房貸餘額不斷創新高的數字又代表了什麼意義?


房貸揹很大 台灣家計負債冠亞洲

2009/07/25 中國時報


亞洲開發銀行表示,亞洲各國為因應金融海嘯,紛紛祭出振興經濟方案,導致財政赤字比率明顯攀升,亞洲財政赤字占國民生產毛額比率,從去年0.4%大幅增加為3%,台灣家計單位房貸負擔占國民所得比率高達38%,居亞洲各國次高。

亞銀表示,全球金融風暴發生後,亞洲國家為了振興經濟,紛紛透過連續降息,大幅寬鬆貨幣政策,亞洲國家今年六月貨幣供給量,比去年足足成長28.5%,增幅較往年的15%明顯增加。


家計房貸占所得38% 亞洲次高

以台灣為例,根據央行統計,台灣金融體系房貸餘額,去年六月來到4.73兆元的歷史最高點,接著股市下滑,房貸餘額也跟著下滑,九月全球金融海嘯發生,政府為刺激民間消費與投資,首先推出低於市場利率二碼優惠房貸,搭配青年成家專案的鼓勵措施,金融機構的房貸餘額,今年五月底再度創下4.736兆元的歷史新高。

根據亞銀統計,台灣家計單位負債占國民所得比率,這幾年始終維持54%的高水位,不僅居亞洲之冠,也高於歐盟平均的52.7%,顯示台灣民眾負債壓力不小。

亞洲國家家計單位負債占國民所得比率,超過五成的國家,還包括香港與新加坡,亞洲所得最高的日本,家計單位負債比僅22.4%,美國家庭負債情形最嚴重,負債比率高達120.8%。

即使在低利率環境下,台灣家計單位的房貸壓力仍然不減,根據亞銀統計,台灣房貸負擔占國民所得比率,去年高達38.4%,在亞洲國家僅次於香港的38.8%,相對地,韓國家計單位房貸負擔占國民所得比僅23.4%。

亞銀表示,亞洲國家透過提供信用保證等政策,推動信用擴張政策,日後可能衍生道德危機風險,銀行體系日後可能面臨逾放比率走高問題。


資料來源:中國時報
http://1.bp.blogspot.com/



現在全球皆然,房貸負擔是全球性的問題,而台灣過去一直用優惠房貸來鼓勵民眾買房,更造成房價居高不下。房貸餘額逐年攀高,過去因房價高漲,所以未出現償還不出來的情況(就算缺錢賣掉也能還),但現在房價與經濟情況呈現相反走勢,就算房價短暫維持高檔,也不見得個人能夠順利以市價出脫手中房屋。


現在景氣變差後,民眾的還款能力變差,買屋意願明顯下降,過去用貸款購買的屋主,死活不願降價求售,反倒是想趁這次股票上漲時高價出脫。買方與賣方意願形成極大的差距,買賣自然就不容易成交,形成有行無市的情況。


這些貸款買屋的屋主,假如突遇公司裁員,身上又沒什麼積蓄的話,房屋又無法順利以高價賣出,將來這些民眾被銀行斷頭法拍時,將又形成另一波的法拍潮,過去被視為穩定獲利來源的房貸,未來恐將成為銀行心中的痛。


對於房屋市場來說,房貸餘額越高,代表後面進場的購買能量就越低,因為該買的都買了,不該買的可能也買了(經濟能力不足的人),那麼接下來呢?還要叫誰來買?投資客嗎?這些人恐怕沒這麼笨,沒利潤的房子他們是不會買的。所以,當房貸餘額高到一個地步時,各位可就要非常小心了,因為到時候就會像美國的次級房貸一樣,形成法拍潮以及違約潮。


為何過多的房貸餘額會造成嚴重的經濟問題,以及後續會產生什麼影響,請看3/4債務世界(按此查看),裏面對上述債務形成與後續影響有非常詳盡的說明,各位讀完後會有一種恍然大悟的感覺。



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留言列表 (6)

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  • cschang34
  • 引述新聞:
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    住者有其屋 政府擬推40年低利房貸

    聯合報 / 2010/12/14

    大台北房價節節高攀,越來越多民眾無力負擔,政府研議協調公股行庫,推出四十年長期低利房貸,讓年輕人可以擁有自己的住宅。

    馬英九總統明年元旦將宣布「黃金十年」計畫,其中一項是「住者有其屋」。為此,經建會...研議提供四十年期的低利房貸,希望幫剛出社會的年輕人能及早有自己的住宅。...
    財經官員表示,目前房貸市場主流是廿年房貸,延長到四十年的好處是,可以平均攤還貸款金額,讓貸款人一開始還款的壓力小一點,隨著貸款人的收入增加,可以提高還款金額。

    <http://times.hinet.net/times/article.do?newsid=4445281&option=topic&topicid=2008081811bd39edd6c469&cate=finance&isGraphArticle=true>

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    太好了,房子賣不出去的建商跟投資客,只再撐一陣子就有新來的房奴來報到了!屆時跟弱智的..不~而是英明的政府來個裡應外合,房價還有機會再拉個幾波、創個新高天價,到時候可以賺得更兇.
    啊~.哈!!~這次不只要新房奴當40年的長工,更要把他們每個月的薪資榨得更徹底.
    但是這些房奴簽下工期40年會不會長呀?屆時生病或年老力衰而無力工作怎麼辦呢?嗯~到時候應該就是銀行去對付他們,或許到那時他們還不出錢,房子被法拍要流落街頭時,就是投資客再次巧取豪奪這些可憐蟲们僅有資產的好時機了~~怎麼會這樣?唉~怎麼政府要他們跳火坑,他們就真正跳了呢~
  • 拉高還款期限,讓民眾可以貸更多,要還更久,萬一有一天突然沒收入了,房屋被拍賣就什麼都沒剩下了,很多人當了一輩子房奴,到最後卻什麼也沒剩下~

    jamesz 於 2010/12/15 08:30 回覆

  • csc
  • 比較國家房屋政策:

    為提升國內經濟拉抬房市,所以借錢給買不起房子的國人:

    美國(華爾街)->做成”混合債券” 新產品賣給全世界->全球人民承擔風險

    台灣政府->做成”40年(隔代)房貸” 新產品賣給台灣人->台灣隔代子孫承擔風險

    真丟臉,果然內鬥內行,外鬥外行!!
  • 恩,讓一般人的財務比例越拉越高,看似沒風險,要用一輩子穩定的工作才能換來的房子,其風險何其大?只要一朝突然沒了房子,這些用房貸買房的人也就幾乎什麼也不剩了吧!

    jamesz 於 2010/12/17 23:02 回覆

  • csc
  • 以下文章為模仿"板大先前大作"所寫成:
    以下是我在夢中偶然間聽到建商與投資客的對話,驚醒後記下提供個位參考:
    建商:恭喜,恭喜,太好了!我們那些有行無市而賣不出去的房子,只再撐一陣子就有新來的屋奴來報到了!
    投資客:此話怎講呢?
    建商: 你還不知道啊?!咱們弱智的..不~~英明的政府打算跟我們來個裡應外合,推出四十年房貸藉此騙那些剛出社會不知環境險惡的年輕人跳火坑…不~呵~是可以擁有自己的住宅啦~。
    投資客:喔~這麼一來,我那些賣不出去的房子就有機會脫手囉!
    建商:啐~沒用的傢伙,怎麼一天到晚只想脫手?我们現在該做的是把那些賣不出去的人頭餘屋抬高價格,趁這個好機會拉個幾波、創個新高天價,再倒給那些奴才们。到時候我們還可以賺得更多、更兇!
    投資客:啊~是ㄚ!我怎麼沒想到,既然有那些” 摸不著知路(台語)”的可憐蟲要接手,當然就要徹底的榨乾他們!!
    建商:是啊~要懂得把握良機!
    投資客:嗯~想不到咱們政府對我們這些財團、投資客還真不錯!(心裏頗為認同貌)
    建商:當然,沒我們這些財團支持,他們競選經費要從哪裏來?而且好康的還不止如此!
    投資客:還有好康的?(驚訝貌)
    建商:當然啊!這裏面可操作的手法還不止如此。
    投資客:還能有其他玩法?
    建商:這可是撇步哦!
    投資客:別賣關子了,快說吧!
    <以上7句,參考財富的本質:財富來自於生產(原3/4債務世界)
    http://blog.xuite.net/jamesz1010/blog/31701464的語氣>
    建商:你想想,這些屋奴簽下的40年工期,你不覺得太長了嗎?
    投資客:是啊~你不說則矣,一說我就覺得有些怪怪的。
    建商:這是當然的啊,一般人那能工作到40年。屆時那些可憐蟲總有生病或年老力衰而無力工作的時候,到時你覺得會發生什麼事呢?
    投資客:嗯~那時候銀行應該就會去法拍他們的房子。
    建商:Bingo!他們還不出錢,房子就會被法拍,屆時我們就可利用法拍時徹底扒光這些可憐蟲们僅有的資產了。
    投資客:果然還是你厲害,懂得操作,吃人連骨頭都不吐。看來我也應該學你,回去準備抬高房價,趁這個機會巧取豪奪他们所有資產囉。真是太妙了!
    建商:先說好哦,來我這看屋的奴才你可不准搶喔~
    投資客:那還用說,多虧你讓我知道這中間的門道!
    <上句引用http://blog.xuite.net/jamesz1010/blog/31701464的語氣>
    結果:四十年房貸最後非但沒有幫剛出社會的年輕人減輕購屋負擔,反而造成另一波房屋漲勢,進而使他们的負擔加重,造就他们日後出現信貸危機的遠因。
    結論:
    我們這個政府推出的整體房屋政策皆朝財團及投資客嚴重傾斜!若欲保全自家安危則應採取與政府政策相反的做為!也就是政府推出政策叫你跟時,可千萬別亂跟喔!!

  • 寫得很好!

    現行要推出的政策似乎是從20年提高到30年。

    這類的政策只能說是不計後果,債留子孫,反正30年後他們都不在了,哪裏還管你會發生什麼後果。

    可想而知的是,政策實施的30年中間將可能出現許多違約戶,這些貸款30年買房的,都高估自身的還款能力。誰能保證在貸款30年的中間,完全沒有工作的中斷期?

    經濟循環周期不過十年二十年,個人卻要能撐過三十年,這中間的因果關係,這些政客又有誰會去認真思考?

    jamesz 於 2011/05/08 09:55 回覆

  • csc
  • 感謝板大的誇獎~
    若沒有那些政客所提出的--青年安心"上路"方案(本案可將合理的蓄(屋)奴時間由20年延長為30年)--,我也不會有那樣的感慨來模仿寫作!!







    將天龍國合理蓄屋奴時間由20年延長為30年,欽此!
  • 看到的一段話
  • 真相道白:凯恩斯主义者认为年均5%的通胀率是有利于经济增长的。

    希夫:不,不。不管什么通货膨胀,都不可能是好事,通货紧缩才是好事。

    真相道白:如果你经营一家企业,向银行申请了一笔长期贷款,但是现在发生通货紧缩了,这意味着钱会忽然变得难挣,于是你偿还贷款的难度便增加了。

    希夫:但是利率也会变低。在通货紧缩下,利率也会和商品价格一样下降。
    (截自這裡:http://blog.sina.com.cn/s/blog_562a622e0100sir5.html)

    我蠻喜歡彼得的. 不過希夫後面這句似乎太一廂情願了.. 通縮或許會造成商品價格下跌. 但是低利卻會激起投資市場的熱度. 然後再搞出一堆泡沫..

    奧地利學派或許比較像老莊的無為而治

    但是人性卻很難掌控的..
  • 低利並不一定能剌激借貸與投資,看看日本的實例,近二十年接近零的低利,日本國內經濟卻仍是一灘死水。

    jamesz 於 2012/02/07 05:45 回覆

  • 怎樣的情況
  • 我看希夫某篇演講,談到像01年網路泡沫和08次貸危機等等..

    造成華爾街醉了. 商業接也醉了. 不過哪來的酒精呢?(意指聯準會調低利率)

    所以利率調整應該要怎麼做才好~?

    現在平民百姓都知道景氣不好. 像優惠房貸這個看起來像是政府的"美意"
  • 利率的調整不一定真的有剌激效果,剌激效果只是經濟學家推演出來的,並非能適用於所有的經濟情況。

    優惠房貸只會讓房價居高不下,最後像骨牌一樣倒下來,當大家都用房貸買房後,剩下房子誰來買?讓民眾看起來能少付點利息,看起來能用較少的薪水買更高價位的房子,最後景氣衰退,薪水減少時不就像歐洲那些國家一樣瀕臨破產?這些看似美意的"德政"最後卻都變成了毒藥。

    jamesz 於 2012/02/09 08:08 回覆