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過去幾年,政府不斷推出優惠房貸,鼓勵民眾用貸款買屋,就好像政府保證買房一定賺的感覺。然而,房貸餘額不斷創新高的數字又代表了什麼意義?


房貸揹很大 台灣家計負債冠亞洲

2009/07/25 中國時報


亞洲開發銀行表示,亞洲各國為因應金融海嘯,紛紛祭出振興經濟方案,導致財政赤字比率明顯攀升,亞洲財政赤字占國民生產毛額比率,從去年0.4%大幅增加為3%,台灣家計單位房貸負擔占國民所得比率高達38%,居亞洲各國次高。

亞銀表示,全球金融風暴發生後,亞洲國家為了振興經濟,紛紛透過連續降息,大幅寬鬆貨幣政策,亞洲國家今年六月貨幣供給量,比去年足足成長28.5%,增幅較往年的15%明顯增加。


家計房貸占所得38% 亞洲次高

以台灣為例,根據央行統計,台灣金融體系房貸餘額,去年六月來到4.73兆元的歷史最高點,接著股市下滑,房貸餘額也跟著下滑,九月全球金融海嘯發生,政府為刺激民間消費與投資,首先推出低於市場利率二碼優惠房貸,搭配青年成家專案的鼓勵措施,金融機構的房貸餘額,今年五月底再度創下4.736兆元的歷史新高。

根據亞銀統計,台灣家計單位負債占國民所得比率,這幾年始終維持54%的高水位,不僅居亞洲之冠,也高於歐盟平均的52.7%,顯示台灣民眾負債壓力不小。

亞洲國家家計單位負債占國民所得比率,超過五成的國家,還包括香港與新加坡,亞洲所得最高的日本,家計單位負債比僅22.4%,美國家庭負債情形最嚴重,負債比率高達120.8%。

即使在低利率環境下,台灣家計單位的房貸壓力仍然不減,根據亞銀統計,台灣房貸負擔占國民所得比率,去年高達38.4%,在亞洲國家僅次於香港的38.8%,相對地,韓國家計單位房貸負擔占國民所得比僅23.4%。

亞銀表示,亞洲國家透過提供信用保證等政策,推動信用擴張政策,日後可能衍生道德危機風險,銀行體系日後可能面臨逾放比率走高問題。


資料來源:中國時報
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現在全球皆然,房貸負擔是全球性的問題,而台灣過去一直用優惠房貸來鼓勵民眾買房,更造成房價居高不下。房貸餘額逐年攀高,過去因房價高漲,所以未出現償還不出來的情況(就算缺錢賣掉也能還),但現在房價與經濟情況呈現相反走勢,就算房價短暫維持高檔,也不見得個人能夠順利以市價出脫手中房屋。


現在景氣變差後,民眾的還款能力變差,買屋意願明顯下降,過去用貸款購買的屋主,死活不願降價求售,反倒是想趁這次股票上漲時高價出脫。買方與賣方意願形成極大的差距,買賣自然就不容易成交,形成有行無市的情況。


這些貸款買屋的屋主,假如突遇公司裁員,身上又沒什麼積蓄的話,房屋又無法順利以高價賣出,將來這些民眾被銀行斷頭法拍時,將又形成另一波的法拍潮,過去被視為穩定獲利來源的房貸,未來恐將成為銀行心中的痛。


對於房屋市場來說,房貸餘額越高,代表後面進場的購買能量就越低,因為該買的都買了,不該買的可能也買了(經濟能力不足的人),那麼接下來呢?還要叫誰來買?投資客嗎?這些人恐怕沒這麼笨,沒利潤的房子他們是不會買的。所以,當房貸餘額高到一個地步時,各位可就要非常小心了,因為到時候就會像美國的次級房貸一樣,形成法拍潮以及違約潮。


為何過多的房貸餘額會造成嚴重的經濟問題,以及後續會產生什麼影響,請看3/4債務世界(按此查看),裏面對上述債務形成與後續影響有非常詳盡的說明,各位讀完後會有一種恍然大悟的感覺。



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