什麼是溺水屋?在什麼情況下會出現溺水屋?為何大家都說經濟已經復甦，溺水屋卻越來越多?
溺水屋大增 美房市復甦再添隱憂
鉅亨網 2009/11/25
美國房市復甦之路，恐怕無法走得太順遂；美國所有借貸屋主中，房價低於貸款額的人數比例持續增加，目前已膨脹至23%。
根據房地產資訊公司 First American CoreLogic 的統計，第 3 季有近 1070 萬戶家庭的房屋淨值為負數。
這種所謂的「溺水屋」(underwater homes；房價低於所要償還的貸款)，已構成房市復甦的阻礙。因為此類房屋遭查封的可能性較高，而後再被丟進已飽和的市場中。
摩根大通經濟學者們日昨便表示，評估過量供給的狀況，美國房價恐怕要到 2011 年初才會觸底。
First American 指出，有 530 萬戶美國家庭，貸款額比房價高至少 20%；其中約 1/10 已收到查封通知。
該公司的首席經濟學家佛萊明 (Mark Fleming) 說，房屋淨值轉負，為市場帶來嚴重風險。他強調，賣不掉房子的屋主，將阻礙市場流動；而溺水屋增加，則將導致查封率攀升。
根據預測，內華達州、亞利桑那州、佛羅里達州與加州房屋的溺水狀況，可能會更嚴重。FirstAmerican 指出，內華達州有近 3 成屋主，貸款額比房價高 50% 或以上，其中不少人是在 2006 年(經濟危機發生前) 所購屋。
更糟的是，許多借貸者溺水的狀況太嚴重，遂難以透過低利政策來再融資。亞利桑那州一房貸仲介業者沃許 (Steve Walsh) 就說：「我們每個月都回絕數百筆的貸款申請，因為有效率的再融資而不浮濫，才能真正幫助房市」。
截至 10 月底止，全美待售房屋為 357 萬戶，比去年同期減少 3.7%。但專家認為，隨者查封率升高，房屋庫存明年就有可能反彈。
根據美國抵押貸款銀行協會 (Mortgage Bankers Association) 的數據，至 9 月底為止，大約 750 萬戶家庭逾繳房貸 30 天或以上。其中多數最後將遭查封，繼之增加待售房屋數量。
資料來源:鉅亨網
許多人都誤以為房地產最保值，是種只會漲不會跌的資產。然而真實的情況卻是，只要是資產就會有漲跌起伏，不論何種資產都是一樣。只要任何一種資產，因為過度炒作，使資產價值遠遠高過其實際價值時，就會開始產生泡沫，到最後因突發事件而破滅。
過去房地產在惜售與比價效應下，房價可以穩穩不動如山，甚至逐步攀升。然而，現今失業率這麼高，一堆失業族繳不出房貸，而使市場出現大量的法拍屋。在這種情況下，房價當然欲漲不易，急著出售換現金的，與大量的法拍屋就會使房價開始出現下滑。
等到房價下滑至個人原有貸款金額以下時，就會出現所謂的溺水屋，也就是個人賣掉房屋還無法償還貸款，而這些賣房不足償還銀行貸款的部份，到最後就會變成銀行的呆帳。這就是為何1998-1999 年日本會出現銀行接連倒閉的重要原因之一。
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