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雖然經濟不景氣,但台灣房價卻一直居高不下,這不只是台灣獨有的現象,就連歐美等先進國家都有相同的問題。像法國這種悠閒過活的國家,各位可能想像不到,一般民眾買不起房,只能靠租屋過活。


感受法國人的「蝸居」生活

2010年03月01日 科技日報

在個人的基本生存需求裏,吃飯、穿衣和交通幾項,大概是除窮困國家以外的一般國家都能解決的,但住房這一項,卻成了很多國家民眾倍感困難的問題。

    在經濟飛速發展的中國各大城市,房地產價格暴漲,人們紛紛抱怨買房難;而在法國巴黎,房地產價格經過連年暴漲和經濟危機,不僅買房十分困難,租房也並非易事,于是出現了一支人數龐大的無房大軍。筆者身邊就有很多法國朋友工作了一輩子還未買房,有一位96歲的老太太甚至租了80年房子,至今還和很多年輕學生擠在老城區的一幢閣樓裏。

    但與此同時,巴黎卻又存在著數量驚人的城市空房,可謂法國社會的一大難題。以關注住房問題著稱的法國皮埃爾神父基金會,在日前發表的第15個年度報告中強調,2009年經濟危機使得住房危機加劇,「不平等的現象也愈來愈深,法國照顧無家可歸者的系統,目前都呈現出精疲力盡的症狀」。

    在社會組織和媒體的壓力下,負責住房問題的法國國務秘書阿帕魯表示,必須進行「徹底的改革並採取新形式的公共行動」,以解決住房困難問題,他還宣布將重整統計工具以衡量住房困難現象。他主張以設立「向無家可歸者提供住宿和住房的公共服務機構」為基礎,來改造整個係統。阿帕魯還稱:「住房危機不僅是普遍性的,在某些區域還有一些特定的住房危機,特別是巴黎市和巴黎大區。因此,調整資助的方向和在某些住房緊張地區興建社會福利住房仍是政府絕對優先的行動。」

    對于房荒和空房同時並存的現象,法國國務秘書認為這令人氣憤。但他也表示,強制徵用這些空房的要求是一個「缺乏效力」和「違反生產」的措施,而且違反了尊重私人財產權的法律規定。他將針對擴大空房徵稅范圍的建議進行研究。



北市屋貴 2成4人轉進北縣
每坪20萬「通勤時間增一點 房價差一半」
2010年03月02日 蘋果日報

北縣房價僅北市半價,不少家庭從北市轉向北縣買屋,以通勤時間交換省下的房價。

台北市土地標售案件連創新高,房價居高不下,民眾買不起多轉向北縣,永慶房屋統計北縣2月的成交買家有24.1%來自台北市,是近半年的新高;至於從北縣擠進北市居住的買家,則從半年前的16.4%掉到10.4%。

業者統計,北市平均房價從去年9月每坪36.6萬元漲到今年2月每坪44.6萬元,漲幅高達21.86%,北縣平均房價每坪20.6萬元。永慶房屋研展室協理黃增福分析,北縣房價僅為北市一半,從北市跨到北縣的買屋人比例大增,北縣2月成交案件中,有24.1%購屋人來自台北市,而短短半年前才僅16.7%。

黃增福表示,台北市中心土地供不應求,建商無論直接買素地或整合都市更新,成本比過去高,新推案價格也很難回到過去水準,「未來台北市房價大幅下修空間不大,只會愈墊愈高。」

相較於北市高房價,北縣平均房價,從去年9月的每坪18.5萬元,漲到今年2月每坪20.6萬元,漲幅僅11.35%。

黃增福表示,大台北地區捷運系統便利,北縣的公共建設逐漸完善,原本住北市的購屋人不再侷限北市中心物件,開始轉往北縣購屋,「通勤時間增加一點點,房價卻只要北市半價。」



資料來源:科技日報,蘋果日報,住展雜誌



1.房價居高不下是全球共通的問題


高房價不只是台灣一般民眾的痛,也是全球各國的共通問題。高房價的地區皆有一個共通特性:人多。人口越多的地方,就越能帶動該地的房價,像日本,香港這些人口超密集的地區,各位絕對很難想像當地房價高到什麼地步。

從亞洲各國主要城市的房價來看,在豪宅市場的比較中,香港凱旋門每坪要價台幣四百萬元;日本東京住宅,每坪單價高達台幣三百萬元;韓國首爾每坪從台幣兩百萬元起跳,而台灣最貴單價新台幣一百三十萬。

根據一份包括歐美6國272個都會區的最新樓市統計報告,溫哥華房價的可負擔程度,從去年的最難以負擔城市第4名躍升為榜首。溫哥華家庭平均要不吃不喝9年,所存的錢才足夠在溫哥華買屋。

在歐美62個「嚴重難以負擔」的都會區中,加拿大便有5個都會區上榜。其中4個位於卑詩省,包括阿博斯福(Abbotsford)、基隆那(Kelowna)、維多利亞、溫哥華,另一個上榜的加拿大城市則是多倫多。多倫多是首次進入「嚴重難以負擔」榜。



2.房市何時才會出現泡沫化?

對於房價未來的走勢,社會焦點都聚集在,這麼高的房價究竟會不會下跌?以及何時會開始反轉下跌?

其實任何高於建造成本過多的價格,都屬於泡沫的一種,剩下的只是這種泡沫情況能維持到何時的問題!

房價泡沫與股市泡沫都算是,資產價值過度被高估的情況,差別只在於房子,遇到價格不好時,房子還可以自住或是出租。就是這種特性,使房價比股價多了許多「僵固性」。

因為股票持有人遇到公司營運不佳時,握住股票可能什麼也得不到。房子就不同了,假如遇到房價低迷的情況,屋主自住或是出租,還能獲得一些收益。這也是為何多數屋主,不願意降價賠售的重要因素之一。

也因此房價泡沫可以維持的時間,會比股價泡沫來得更長更久。相對的,房價泡沫一旦被剌破了,其後的衰退期間也同樣的會更長。以日本來說,自1995年的房價泡沫以來,日本房價跌幅達最高峰時的70%,至今超過15年,日本房價仍無明顯的復甦現象。

然而,要預估房價泡沫何時破滅,就跟預測股市何時崩盤一樣難。我們只能說房價超過民眾所能負擔的能力越多,房價破滅的風險就越高。



3.誰才是真正的房價高漲原兇?

雖然近日國產局因拍賣國有地,標出歷史第二高價,引發外界競相指責為房價飆漲的原兇。但土地標售創歷史高價畢竟只是一個結果,而非根本的原因。房價飆漲的根本的原因,不外乎是圍繞在都市土地供給有限的問題上。再怎麼大的城市,其市中心的土地就是在車程一二個小時範圍內,超出這個車程範圍就多已屬於另一個區塊。因此,都市發展程度越高,其土地利用率就越大,相對剩下可利用的土地就越來越有限。

基於這個論調,財團與富人就不斷的購買都市區的房地產,等地價飆高時賣出後,然後再進行另一個低價區域土地的屯積。如此幾個循環下來,整個都市房地產就會呈現持續上漲的情況,景氣不好時漲幅稍低,景氣轉佳時,整個區域地價就開始飆漲。

近日有則報導,宏泰集團董事長林堉璘持有的土地市值超過一千四百三十一億元,已經超越二月底鴻海股票市值一千三百九十二億。報導指出,林堉璘從民國七十三年開始的五年內,陸續買進台北市土地重劃區,光是信義計畫區,從松壽路的紐約紐約百貨,到威秀影城,再到NEO19大樓,左轉松仁路上的群益金融大樓、交易廣場一號、二號,整個丁字路口,步行五到八分鐘,總計一萬一千多坪,透過戴德梁行重新以市值估算,在台灣房價漲勢驚人的帶動之下,宏泰集團資產現值,早已超越去年富比士評比台灣富豪當時的資產總額。

歷來富人排行榜的前幾名,多數都有靠房地產致富者,原因就出在於房地產幾乎算是穩賺不賠的生意,除了像遇到次級房貸危機這種系統性崩盤的情況,否則房地產屯放在手上幾乎沒有賠本的可能,縱使短期內因價格不好而賣不掉,持有者仍可以將之出租賺取租金收入,無怪乎「有土斯有財」會成為華人的至理名言。



4.如何解決房價高漲的問題

既然房價問題的根源,來自於少數人的屯積,那麼要解決問題,就必然要對症下藥,才會藥到病除。如果說有菜蟲會屯積蔬菜,影響民生價格要受到法律的制裁。那麼影響眾人基本生活權利的房屋屯積問題,卻沒有受到任何法律的限制?不消說,民主政治的背後乃是財團與富人掌控的政治,其所訂定之法律必然只會對其有利,而不可能損害其任何的利益。

如果將屯屋者處以重罰,任何非自用的房地產(出租就不能算是自用),都課以等同市價的稅率,試問誰還會去屯積?

如果將屯屋的人頭檢舉獎金,提高到市價的50%,在重賞之下,就連親人也有可能因高利誘因而去檢舉,那麼想要用人頭來規避屯屋的處罰,這種情況就會減少許多。

少了大量屯屋的情況,整個都市住宅的價格,就會逐漸回復原來比較合理的價格!





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