財富的本質
「財富不會憑空增加,一方財富的增加必使另一方財富減少。」 內容重點 1. 說明房地產價值是由負債所創造的! 2. 股票價值的形成原因與何者獲利最大! 3. 造成通貨膨脹的最主要因素! 4. 造成通貨緊縮的原因! 5. 為何不論先進國家或落後國家,其一般民眾生活都很困苦!

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雖然經濟不景氣,但台灣房價卻一直居高不下,這不只是台灣獨有的現象,就連歐美等先進國家都有相同的問題。像法國這種悠閒過活的國家,各位可能想像不到,一般民眾買不起房,只能靠租屋過活。


感受法國人的「蝸居」生活

2010年03月01日 科技日報

在個人的基本生存需求裏,吃飯、穿衣和交通幾項,大概是除窮困國家以外的一般國家都能解決的,但住房這一項,卻成了很多國家民眾倍感困難的問題。

    在經濟飛速發展的中國各大城市,房地產價格暴漲,人們紛紛抱怨買房難;而在法國巴黎,房地產價格經過連年暴漲和經濟危機,不僅買房十分困難,租房也並非易事,于是出現了一支人數龐大的無房大軍。筆者身邊就有很多法國朋友工作了一輩子還未買房,有一位96歲的老太太甚至租了80年房子,至今還和很多年輕學生擠在老城區的一幢閣樓裏。

    但與此同時,巴黎卻又存在著數量驚人的城市空房,可謂法國社會的一大難題。以關注住房問題著稱的法國皮埃爾神父基金會,在日前發表的第15個年度報告中強調,2009年經濟危機使得住房危機加劇,「不平等的現象也愈來愈深,法國照顧無家可歸者的系統,目前都呈現出精疲力盡的症狀」。

    在社會組織和媒體的壓力下,負責住房問題的法國國務秘書阿帕魯表示,必須進行「徹底的改革並採取新形式的公共行動」,以解決住房困難問題,他還宣布將重整統計工具以衡量住房困難現象。他主張以設立「向無家可歸者提供住宿和住房的公共服務機構」為基礎,來改造整個係統。阿帕魯還稱:「住房危機不僅是普遍性的,在某些區域還有一些特定的住房危機,特別是巴黎市和巴黎大區。因此,調整資助的方向和在某些住房緊張地區興建社會福利住房仍是政府絕對優先的行動。」

    對于房荒和空房同時並存的現象,法國國務秘書認為這令人氣憤。但他也表示,強制徵用這些空房的要求是一個「缺乏效力」和「違反生產」的措施,而且違反了尊重私人財產權的法律規定。他將針對擴大空房徵稅范圍的建議進行研究。



北市屋貴 2成4人轉進北縣
每坪20萬「通勤時間增一點 房價差一半」
2010年03月02日 蘋果日報

北縣房價僅北市半價,不少家庭從北市轉向北縣買屋,以通勤時間交換省下的房價。

台北市土地標售案件連創新高,房價居高不下,民眾買不起多轉向北縣,永慶房屋統計北縣2月的成交買家有24.1%來自台北市,是近半年的新高;至於從北縣擠進北市居住的買家,則從半年前的16.4%掉到10.4%。

業者統計,北市平均房價從去年9月每坪36.6萬元漲到今年2月每坪44.6萬元,漲幅高達21.86%,北縣平均房價每坪20.6萬元。永慶房屋研展室協理黃增福分析,北縣房價僅為北市一半,從北市跨到北縣的買屋人比例大增,北縣2月成交案件中,有24.1%購屋人來自台北市,而短短半年前才僅16.7%。

黃增福表示,台北市中心土地供不應求,建商無論直接買素地或整合都市更新,成本比過去高,新推案價格也很難回到過去水準,「未來台北市房價大幅下修空間不大,只會愈墊愈高。」

相較於北市高房價,北縣平均房價,從去年9月的每坪18.5萬元,漲到今年2月每坪20.6萬元,漲幅僅11.35%。

黃增福表示,大台北地區捷運系統便利,北縣的公共建設逐漸完善,原本住北市的購屋人不再侷限北市中心物件,開始轉往北縣購屋,「通勤時間增加一點點,房價卻只要北市半價。」



資料來源:科技日報,蘋果日報,住展雜誌



1.房價居高不下是全球共通的問題


高房價不只是台灣一般民眾的痛,也是全球各國的共通問題。高房價的地區皆有一個共通特性:人多。人口越多的地方,就越能帶動該地的房價,像日本,香港這些人口超密集的地區,各位絕對很難想像當地房價高到什麼地步。

從亞洲各國主要城市的房價來看,在豪宅市場的比較中,香港凱旋門每坪要價台幣四百萬元;日本東京住宅,每坪單價高達台幣三百萬元;韓國首爾每坪從台幣兩百萬元起跳,而台灣最貴單價新台幣一百三十萬。

根據一份包括歐美6國272個都會區的最新樓市統計報告,溫哥華房價的可負擔程度,從去年的最難以負擔城市第4名躍升為榜首。溫哥華家庭平均要不吃不喝9年,所存的錢才足夠在溫哥華買屋。

在歐美62個「嚴重難以負擔」的都會區中,加拿大便有5個都會區上榜。其中4個位於卑詩省,包括阿博斯福(Abbotsford)、基隆那(Kelowna)、維多利亞、溫哥華,另一個上榜的加拿大城市則是多倫多。多倫多是首次進入「嚴重難以負擔」榜。



2.房市何時才會出現泡沫化?

對於房價未來的走勢,社會焦點都聚集在,這麼高的房價究竟會不會下跌?以及何時會開始反轉下跌?

其實任何高於建造成本過多的價格,都屬於泡沫的一種,剩下的只是這種泡沫情況能維持到何時的問題!

房價泡沫與股市泡沫都算是,資產價值過度被高估的情況,差別只在於房子,遇到價格不好時,房子還可以自住或是出租。就是這種特性,使房價比股價多了許多「僵固性」。

因為股票持有人遇到公司營運不佳時,握住股票可能什麼也得不到。房子就不同了,假如遇到房價低迷的情況,屋主自住或是出租,還能獲得一些收益。這也是為何多數屋主,不願意降價賠售的重要因素之一。

也因此房價泡沫可以維持的時間,會比股價泡沫來得更長更久。相對的,房價泡沫一旦被剌破了,其後的衰退期間也同樣的會更長。以日本來說,自1995年的房價泡沫以來,日本房價跌幅達最高峰時的70%,至今超過15年,日本房價仍無明顯的復甦現象。

然而,要預估房價泡沫何時破滅,就跟預測股市何時崩盤一樣難。我們只能說房價超過民眾所能負擔的能力越多,房價破滅的風險就越高。



3.誰才是真正的房價高漲原兇?

雖然近日國產局因拍賣國有地,標出歷史第二高價,引發外界競相指責為房價飆漲的原兇。但土地標售創歷史高價畢竟只是一個結果,而非根本的原因。房價飆漲的根本的原因,不外乎是圍繞在都市土地供給有限的問題上。再怎麼大的城市,其市中心的土地就是在車程一二個小時範圍內,超出這個車程範圍就多已屬於另一個區塊。因此,都市發展程度越高,其土地利用率就越大,相對剩下可利用的土地就越來越有限。

基於這個論調,財團與富人就不斷的購買都市區的房地產,等地價飆高時賣出後,然後再進行另一個低價區域土地的屯積。如此幾個循環下來,整個都市房地產就會呈現持續上漲的情況,景氣不好時漲幅稍低,景氣轉佳時,整個區域地價就開始飆漲。

近日有則報導,宏泰集團董事長林堉璘持有的土地市值超過一千四百三十一億元,已經超越二月底鴻海股票市值一千三百九十二億。報導指出,林堉璘從民國七十三年開始的五年內,陸續買進台北市土地重劃區,光是信義計畫區,從松壽路的紐約紐約百貨,到威秀影城,再到NEO19大樓,左轉松仁路上的群益金融大樓、交易廣場一號、二號,整個丁字路口,步行五到八分鐘,總計一萬一千多坪,透過戴德梁行重新以市值估算,在台灣房價漲勢驚人的帶動之下,宏泰集團資產現值,早已超越去年富比士評比台灣富豪當時的資產總額。

歷來富人排行榜的前幾名,多數都有靠房地產致富者,原因就出在於房地產幾乎算是穩賺不賠的生意,除了像遇到次級房貸危機這種系統性崩盤的情況,否則房地產屯放在手上幾乎沒有賠本的可能,縱使短期內因價格不好而賣不掉,持有者仍可以將之出租賺取租金收入,無怪乎「有土斯有財」會成為華人的至理名言。



4.如何解決房價高漲的問題

既然房價問題的根源,來自於少數人的屯積,那麼要解決問題,就必然要對症下藥,才會藥到病除。如果說有菜蟲會屯積蔬菜,影響民生價格要受到法律的制裁。那麼影響眾人基本生活權利的房屋屯積問題,卻沒有受到任何法律的限制?不消說,民主政治的背後乃是財團與富人掌控的政治,其所訂定之法律必然只會對其有利,而不可能損害其任何的利益。

如果將屯屋者處以重罰,任何非自用的房地產(出租就不能算是自用),都課以等同市價的稅率,試問誰還會去屯積?

如果將屯屋的人頭檢舉獎金,提高到市價的50%,在重賞之下,就連親人也有可能因高利誘因而去檢舉,那麼想要用人頭來規避屯屋的處罰,這種情況就會減少許多。

少了大量屯屋的情況,整個都市住宅的價格,就會逐漸回復原來比較合理的價格!





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  • 小咪
  • 在泰國也是
    當初蘇汪拉蓬新機場要建立完成前
    我們也去問過
    機場沿路伸展到市中心的所有房價
    建立完成前三年就貴得驚人了!!
    知道會在哪裡蓋機場的
    一定都是高級的政商名流
    他們早已買下佈局
    等我們確知機場要蓋在哪裡時
    地價房價已經飆一大段了
    很明顯的,誰在賺??
    這也是富者恆富的原因吧?!~
  • 民主啊民主,多少人假汝之名!說穿了,事先得知重大建設而去大量買地的,也算是一種內線交易。

    jamesz 於 2010/03/04 06:31 回覆

  • 新
  • 北市人口呈負成長與北縣升格也脫不了關係
    有很多人會去住台北市,就是看好他是直轄市,所擁有的福利比一河之隔的北縣差很多,現在升格了待遇一樣了,搬到北縣享有一樣直轄市的待遇,賣房子價差又可拿來作生活費,一魚好幾吃....何樂而不為
  • 薪水不夠的人通通被強迫趕到台北縣,或更遠的基隆與桃園!

    jamesz 於 2010/03/04 10:12 回覆

  • andy
  • 我省吃儉用,有兩間房,都500百萬上下買的,一間在三重,一間南部。
    最近房貸快繳清了,想幫爸媽在北部買個小屋,我這樣算屯屋嗎?
    還是我得把家人都分開自住?
    我有個親戚,非台北市不住,嫌我們那裡生活品質不好,但是沒什麼屁股,吃那種瀉藥!賺比我們多很多,確花光光,現在他也加入無殼蝸牛一族,每天就說房價太高,要課重稅,把房價打下來,好讓他買得起!
    我不懂經濟,也不玩股票,人家在吃魚翅的時候,我喝白開水,我住的區位不好,但我覺得幸福。我剛退伍時我就抱定要買房子,二十年過去了,我還有個小夢想,車程到得了的地方想買一小片地,種幾顆樹,蓋個農具間,時常去種花泡茶!
    我不恨那些有錢人,我聽過最刺耳的話是一個月光族的朋友用酸溜溜的話說:你怎麼買得起房子!

  • 買來租給別人的就算是屯屋,如果是自用應該不會出租才對。如果己經夠用,又何必再多買呢?

    能夠在工作的附近買上一間房子,對這一代沒資產的人來說,是一種遙遠而不可及的夢想~

    jamesz 於 2010/03/04 15:29 回覆

  • andy
  • 抱歉!多兩個0,500百萬->5百萬,我突然變有錢人了!
  • 能夠擁有房產而沒貸款的人,都能算得上是有錢人了得^^

    jamesz 於 2010/03/04 15:30 回覆

  • YHJ
  • 房地產的興盛,是一個國家的悲哀,因為象徵未來數十年房貸都將佔去很多人的每月薪水比重,消費當然崩潰(如日本的經濟癌症),如上面那人說什麼別人吃魚翅他喝白水,就是這樣所以賣魚翅的都倒光~消費萎縮。


    房地產的興盛也代表一個國家找不到別的投資機會,百業崩盤,投資資金只好躲去房產也不敢進入各種投資產品,最終其他產業拿不到資金更無法翻身,只好再裁員的惡性循環,其他行業的人只能仰望房仲業和地主階級、建商的高利潤一夕暴富而興嘆自己選錯行。


    居住是必需品,因此房屋、土地和別的商品或股票不同,一定要列入國有化管制,不能交給私人市場任意妄為,我贊成鼓勵群眾互相檢舉的方法打壓空屋,強行釋出空屋多少能壓低房價。市區的過期空置土地也要課以高額「閒置罰款」,房價高不是錯但是「過高」就是悲劇根源,治亂世只能下猛藥!!
  • 民生必需品是不應被炒作的,可惜台灣政府當房地產是賣錢的工具!

    jamesz 於 2010/03/04 15:35 回覆

  • Indism
  • 台北的機會多建設好,但就是有房價這種問題,租屋族就更慘了,租金比別的地方貴,房間卻比別的地方爛,還要小心惡房~~

    南部現在透天厝越來越注重設計,一棟蓋的比一棟漂亮,價格也不會太高,但就缺人來住!有次單車出遊,發現鄉間超過六成都是獨棟歐式建築,每一棟都讓人驚訝,除了花園外,還有人在庭院設小樹迷宮!住的是很棒,但基礎設施不足,開發落後又是一大問題!有什麼辦法能夠平衡城鄉的發展呢?
  • 科學園區的發展就能帶動地方的經濟,如竹科與南科就是最好的例子!

    jamesz 於 2010/03/04 23:27 回覆

  • 很難吧
  • 科學園區發展動輒數十年才起來,而且目前歐美市場衰弱的狀態下,一座科學園區都養不活,何來到處蓋園區的支撐力。一個地方有了產業就會有工作人口開始遷入,但是扶植產業何其難上難,生產什麼?賣到哪? 在目前的世界這是最尷尬的兩個大哉問。
  • 有工作的地方,工作機會越多,該地的地價漲得就越多,人口移居進去後,自然會帶動當地的經濟。

    科學園區只是舉例,當然要創設適合本國經濟環境的生產基地並不是件容易的事。

    jamesz 於 2010/03/05 06:35 回覆

  • jamesz
  • 嚴收閒地費 將衝擊房價
    2010-02-27 旺報

     《廣州市閒置土地處理辦法》(下稱《辦法》)即將在3月1日實施,由於《辦法》規定閒置土地將按地價20%徵收閒置費,但不少廣州房地產商近期仍心存觀望,並認為《辦法》將難以在短時間內抑制房價。業者預估,一旦廣州市政府加強執行力道,效區房價將有可能首當其衝出現調整。

     根據《辦法》的規定,一旦被認為是閒置土地,除了將按照出讓或畫撥土地價款的20%徵收閒置費之外,土地閒置增值後還要補交地價,預料這將會加大房產商的囤地成本。

  • jamesz
  • 應該學大陸一樣沒收才對,原價收回的話,那財團有利才開發,地價不利就不開發,反正政府會原價收回,這樣讓財團更積極標土地(因為政府保證原價回收),形同等於保證獲利的意思~

    財團買地養地賺暴利 吳揆砲轟
    2010/03/06 12:00 綜合報導   

      日前才宣布要暫停國有土地標售的行政院長吳敦義,今天再度開砲,許多財團標下台北市精華地段國有地,卻不開發,以養地的方式賺取暴利,吳敦義點名2006年信義聯勤標售案,批評財團標下土地後什麼都不用做,兩年後轉手就賺了數十億,令人無法接受。

      從高點來看,被吳敦義點名的這塊地,到現在都還沒開發,地上只有土堆跟雜草,但是從政府手上釋出之後,卻已經轉了兩手,財團買下什麼都不做,民眾就算住附近可能受惠的民眾,都認為不應該,的確,信義聯勤這塊土地讓財團賺翻了,2006年新光人壽以六十四億買下這塊兩千四百多坪的土地,到了2008年新壽把地分成兩塊賣1180坪賣 48 億1310坪賣54.3億,買塊地什麼都不用做,兩年後賺三十七億,也難怪吳敦義會對這些買地養地的財團開砲表示。

      未來將規劃標售國有地的開發辦法,如果在一定期限內買下的集團毫無作為,那不好意思,這塊地政府就是原價買回,絕對不容許。
  • 訪客
  •   上面andy網友大意是說有兩間辛苦賺來的房屋也算是屯屋嗎?

      沒錯,只要是自己居住的地方之外的房屋都要算是屯屋,這是課稅定義的問題,不管屋主是否兩邊都有來回居住。這主要是考慮到土地、房屋乃是民生必需品,在考量人口和居住面積的均值情形下,若有一人多屯一塊地或是多買一間屋,相對的就會有人少一塊地或是一間屋,若只是少數人這樣還不至於產生問題,怕就怕這樣屯地屯屋的人一多,或是所屯的土地和房屋過多,就會造成地主屋主壟斷市價的弊病出現。

      你個人先前如何辛苦賺錢是一回事,要如何做其他理財儲值皆可,但對於民生必需品的土地房屋就是要有所管制,否則就會形成拉抬價格、剝削勞動階級的可惡情形不斷惡化。所以我極力贊成收取「屯地稅」、「屯屋稅」。
  • 現在就是有錢的人越買越多,搞得許許多多的下一代,連自己都養不活。

    這些富人,也是理所當然的認為這是他們所賺來的辛苦錢,多買一些房產有何不可?

    問題就出在土地有限性的根源上,若房地產可以無限量供應,相信他們也不會有興趣一直買房來囤積來牟利。

    jamesz 於 2011/07/15 18:54 回覆

  • 路人甲
  • 政府政策被特定階級把持,不能兼顧全民利益。
    憲法中的創制權停擺,是問題的根源。

    哪天千萬人站出來,同聲吶喊或許能夠改變?
  • 修憲談何容易,就算有創制權,門檻過高,也搞不出名堂來~

    jamesz 於 2011/11/11 23:03 回覆