財富的本質
「財富不會憑空增加,一方財富的增加必使另一方財富減少。」 內容重點 1. 說明房地產價值是由負債所創造的! 2. 股票價值的形成原因與何者獲利最大! 3. 造成通貨膨脹的最主要因素! 4. 造成通貨緊縮的原因! 5. 為何不論先進國家或落後國家,其一般民眾生活都很困苦!

101 (自訂)  

不知各位有沒有發現,台北房價至少是其他地區的好幾倍以上,這中間究竟有什麼原因造成?



台灣都市化已經發展了四五十年,縱使台灣各地都市陸續發展工業區、商業區、文化特區等促進都市發展
的產業,但房價最貴的地區仍舊屬於台北,而且台北房價至少是其他地區的好幾倍以上。在這些地價差異上,究竟隱藏了哪些不為人知的訊息?為何其他區域的房價始終無法與台北相比?



台灣都市發展過程

荷蘭東印度公司1622年在明朝默許下,至當時不屬於明朝版圖的東番(即台灣)。連橫《台灣通史》序「台灣固無史也,荷人啟之…」,即反應台灣近代史係由荷蘭人起始,地點則在今台南,此後台南作為全島政經中心長達200餘年,台南為台灣最早開墾的地區,後來才逐漸開墾擴及全島。

18世紀初,漢人移墾台北速度加快,促成以艋舺、大稻埕、士林三地開發為主的都市發展,19世紀末台北府建城後,使台北都市發展達到尖峰。

1895年進入台灣日治時期,台北為台灣主要城市中最接近日本本土的都市,因此統治台灣的台灣總督府選擇以台北作為台灣首府。

在總督府主導下,台北完善良好的軟硬體建設,使台北迅速成為台灣的政經中心,此時台北人口開始遽增
,1904年台北成為台灣人口最多的城市。台灣總督府於1930年代期間,陸續完成做為台灣政經中心所需的軟硬體建設,包含各主要機關的官署廳舍建設,大量公學校等。


台北成為首善之都的原因

從都市的發展過程可以知道,清朝、日本經營台灣期間,因台北為最靠近首都的大型盆地地區,為了訊息傳達就近照顧的原因,清、日陸續大力建設台北,台北人口數量也隨著完善的建設與日俱增,所以地理位置與地形成就了台北今日台灣首善地區的地位。


台北房價最高的原因

各位可曾想過,世界各國首都大多為該國房地產最高之地區,這其中存在什麼樣的因素?

既為首都就必定為政治中心,所以一國主要行政機關都會集中在首都,而商業與行政有著密不可分的關係,因為商業需要經常至行政機關辦理相關業務,因此各行業大型公司之總公司大多會設立在首都附近,以方便公司的行政作業。

就是因為如此,全國各種主要的行業幾乎都會在台北設立總公司或者是分公司,一方面是為了行政方便,另一方面有些公司亦是為了龐大的人口商機而來。所以,完善的政經設施吸引廠商進駐,廠商進駐又帶動就業機會,大量的就業機會則吸引大量的求職人口。在這種群聚效應下,廠商與人口互相吸引越聚越多,在有限的土地上進入了大量需要居住空間的人口與公司,這個地方的房價自然就會水漲船高越漲越多。


為何其他人口眾多的地區房價漲不上來?

像是高雄市,人口數量跟台北市差不多,為何高雄市中心的房價連台北市房價的三分之一都不到?這其中的關鍵因素來自於工作機會與人口密度,高雄市縱然人口與台北市差不多,但人口密度卻遠低於台北市,有限的土地上聚集越多人口,對房屋的需求必定會越高,這是推昇房價的一個主要力量。

另一方面,縱使人口密度高,但無購買能力亦成不了氣候。嘉義市人口密度與新北市差不多,但嘉義市房價卻遠低於新北市,這其中的關鍵原因便是就業機會,一個就業機會高的地區,人人皆有機會找到工作以薪資供養房屋。一個找不到工作的人,就算再有意願買房,也是無濟於事。

所以,新北市因鄰近台北市,工作機會比嘉義市高出許多,房價自然就比嘉義市高出好幾倍。但新北市人口密度僅有台北市的一半,又離主要工作區有一段距離,所以新北市的房價又低於台北市一半以上。台北市幾乎能蓋的都蓋完了,幾乎可住人的也都住滿了,房地產呈現完全飽和狀態,所以台北市房價是易漲難跌。

反觀其他地區,因人口密度較低,可利用空間仍舊很多,建商只要供給量大,就容易造成餘屋空屋,民眾可選擇的機會變多,供給遠大於需求的情況下,房價容易呈現波動起伏的狀態。台灣其他縣市因供需關係不像台北那麼吃緊,且工作機會少,民眾收入普遍不如台北市,無法支撐房價的上漲,價格就遠不如總是穩定上漲的台北市。


, , , , , , ,

jamesz 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(6) 人氣()


留言列表 (6)

發表留言
  • ♡♥ 小咪 ♥♡
  • 去年香港之毛租金報酬率為三%,上海二.六六%
    依現階段國際經濟情勢衡量
    租金報酬率低於三%即表示已進入投資風險區
    台北市之毛租金報酬率僅一.五七%
    全球排名第九十四,敬陪末座,投機性需求炒作炒過頭囉!~
  • 買的都是有錢人,租金雖少了點,也還比定存高,對他們來說只是賺多賺少的問題。

    jamesz 於 2013/08/12 23:04 回覆

  • 小政
  • 不住在大城市的市中心
    也不想靠租金投資大概就不在乎了

    但本以為格主您會針對台灣縣市公債法上限來談談的
    畢竟底特律...

    說真的這些高房價區域都是有錢人(無論哪個縣市)

    小老百姓比較擔心城市的債務比(沒人想未來沒保障)
    本以為以藉由房價談這問題的

    房價會高跟政府帶頭炒土地
    我想可能也很關鍵 (變更農地怎樣都能炒+收益...)
  • 事在人為,當所有人都在想怎麼舉債的時候,為何沒人想到要還債?個人、企業都要還債,難道唯獨政府就不用還?

    縮減開支是必然的,為何每每都要等到快破產了,或是破產後才想要縮減開支?簡單一句,選舉制度給搞出來的,沒人想在任內因縮減開支而得罪人,甚至無法連任。

    民主制度出了什麼問題?現今的民主制度非真正的民主,而是金權民主。

    jamesz 於 2013/08/14 09:07 回覆

  • 小政
  • 說到舉債

    這又牽扯到現在的金融體系了
    (這套制度有真正改革過嗎? 似乎應該說幾十年來還是玩那一套)

    至於還債問題 (像是日本國債主要是日本國民占多數~等同用本國人的存款)
    這樣需要還債嗎?

    古代朝代的變遷不承認的可多了
    (這跟破產作為差不了太多~現在選舉改朝換代還得承認
    但多數掌權者的心態就是不在我任內出事就好)

    至於縮減開支? 若是搞成一任5年制有解嗎?
    說真的看看日本政府過去的作為就知道了




    就跟格主您部落格上面寫的:財富來自於生產
    但現行這套制度有時候想想真的讓人覺得無奈
  • 現在很多經濟學理都在玩文字遊戲,不求問題的根本所在,導致無法解決問題。

    像是GDP只是一種計算經濟規模的統計方式,但卻被無數的經濟學家誤解,認為只要改善GDP內的任一數字,就能夠提升經濟。問題是這種見樹不見林的改善方式,就如同將錢丟入大海一樣,只有短期效果,長期仍舊無助於解決經濟衰退的事實。

    經濟運作到最後,不去思考如何擴大整體的財富,反而是想方設法的玩帳面上的數字遊戲,就算可以創造出千千兆兆的帳面數字又如何?帳面數字再多,商品仍舊是只有生產出來那些,就算貨幣增加一千倍一萬倍,蘋果也不會自動從一個變成一千個一萬個。

    失業的人越多,整體的消耗與虛耗就越大,但卻幾乎沒人想過這個問題,而政府只會把責任歸究給個人。

    jamesz 於 2013/08/14 23:19 回覆

  • 悄悄話
  • 李昌朱
  • http://vidimart.com/house.php?id=188

    其實還是有便宜房子
    看看也不錯
    北投不到五百萬
    扣掉自備款
    每個月大概7000左右的負擔
    應該不多吧
  • 有些是沒有土地產權,是向政府租用的國有地,所以價格才會偏低,或是房屋本身的條件不好等等因素。

    如果同地方,有的賣二千萬,有的才賣五百萬,就可能是因為某些原因所造成。

    jamesz 於 2013/09/10 11:13 回覆

  • Linyih Huang
  • 我突然想到一個問題,很多人認為通膨有利於債務人而不利於債權人 ( 也就是說,當初用名目金額100萬貸買房,10年後可因為通膨漲價而獲益 ) 那麼為何還有房產泡沫造成的暴跌?另外一個情況是,遇到惡性通膨,早些時候買房的人,豈不賺到?
  • 低價買進的人,會因為房地產價格增長受益,但當房價逐漸超出貸款人所能承受的範圍,且遇到突發性的景氣下滑時,大量失業者出現,無法繼續繳納房貸,銀行出現大量呆帳,房地產浮出大批法拍屋,這時就是房價修正的時期。(次級房貸事件亦是如此)

    惡性通膨會讓所有物品皆大幅上漲並不只有房地產(因為貨幣大幅貶值,物品相對而言就等於大幅上漲。)

    jamesz 於 2014/09/03 10:43 回覆